Rechtliche Fragen im Zusammenhang mit PV-Anlagen
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Das bürgerliche Gesetzbuch kennt das separate Eigentum an Gebäuden nur im Rahmen von Erbbaurechten. Sieht man hiervon ab, so ist der Grundstückseigentümer identisch mit dem Gebäudeeigentümer (§ 94 BGB).
Aufdachanlagen sind nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden. Sie sind sog. Scheinbestandteile i.S.d. § 95 Abs. 1 BGB. Das Eigentum an dem Grund und Boden/Gebäude ist zu unterscheiden von dem Eigentum an der PV-Anlage. Das Eigentum an der PV-Anlage kann gemäß §§ 929 BGB übertragen werden durch Einigung und Übergabe.
Anlagen, die in das Dach oder in die Fassade integriert sind, sind wesentliche Bestandteile des Gebäudes und damit auch wesentliche Bestandteile des Grund und Bodens. Die Begründung separaten Eigentums an Anlagen dieser Art ist nicht möglich.
Recht, ein Dach für eine PV-Anlage zu nutzen
Der Betrieb einer PV-Anlage auf einem fremden, nicht dem Anlageneigentümer gehörenden Dach geschieht auf der Grundlage eines Vertrags, den man als Mietvertrag, Pachtvertrag, Gestattungsvertrag oder Überlassungsvertrag bezeichnen kann.
Für den Vertrag gilt § 571 Abs. 1 BGB: "Wird das vermietete Grundstück nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen."
Wird eine PV-Anlage auf einem fremdem, nicht im Eigentum des Anlageneigentümers stehenden Dach betrieben, so ist die Eintragung einer Dienstbarkeit üblich. Eine Dienstbarkeit ist definiert in § 1090 BGB:
"Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen, oder dass ihm eine sonstige Befugnis zusteht, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann (beschränkte persönliche Dienstbarkeit)".
Ein Text für eine Dienstbarkeit könnte etwa so lauten:
"Ich (das ist der Grundstückseigentümer) bewillige und beantrage unwiderruflich die Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit auf dem Flurstück ........ als Erstellungs-, Betriebs- und Nutzungsrecht bezüglich der montierten oder noch zu montierenden Photovoltaikanlage zu Gunsten des Nutzungsberechtigten. Der Nutzugnsberechtigte ist berechtigt, alle zum Betrieb der Photovoltaikanlage notwendigen Verrichtungen vorzunehmen, insbesondere
- auf dem oben näher bezeichneten Grundstück die Photovoltaikanlage zu errichten und zu betreiben
- die Photovoltaikanlage dort für den Betriebszeitraum zu belassen
- zu Wartungs- und Kontrollarbeiten das Grundstück zu betreten
- die Ausübung der Dienstbarkeit Dritten zu überlassen."
Die Dienstbarkeit wird in das Grundbuch eingetragen.
Eine Dienstbarkeit ist zu unterscheiden von einer Grundschuld, mit der eine Forderung (z.B. eine Darlehensforderung der Bank) gesichert wird.
